تحلیل موقعیت راهبردی و مزیت سرمایه‌گذاری ملکی در میدان المپیک
بازار املاک و مستغلات یکی از بخش‌های حیاتی و تأثیرگذار اقتصاد شهری در ایران به شمار می‌رود. در میان مناطق مختلف پایتخت، میدان المپیک تهران طی سال‌های اخیر به یکی از نقاط جذاب برای خریداران و سرمایه‌گذاران ملکی تبدیل شده است. این منطقه که در غرب تهران و در نزدیکی مناطق ۲۲ و ۵ واقع شده، به واسطه توسعه زیرساخت‌های شهری، پروژه‌های بزرگ عمرانی، نزدیکی به بزرگراه‌های شهید خرازی، حکیم و آزادگان، و همچنین برنامه‌های شهرداری در خصوص ارتقاء کیفیت زندگی شهری، توانسته جایگاه ویژه‌ای در میان متقاضیان خرید آپارتمان پیدا کند. اما آنچه که تحلیل خرید آپارتمان در منطقه میدان المپیک را ضروری‌تر می‌سازد، تحولات جدید در سیاست‌های مالیاتی دولت در حوزه املاک و مسکن است.
به همین دلیل، در این مقاله تلاش می‌شود تا خرید آپارتمان در میدان المپیک از منظر اقتصادی، مالیاتی و سرمایه‌گذاری مورد تحلیل قرار گیرد. با توجه به تغییر رویکرد دولت در جهت مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن و افزایش منابع پایدار درآمدی برای شهرداری‌ها و دولت مرکزی، ابزارهای مالیاتی متعددی به اجرا درآمده یا در مرحله تصویب و پیاده‌سازی قرار دارند. از جمله مهم‌ترین این ابزارها می‌توان به مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مالیات بر درآمد اجاره، و مالیات بر نقل و انتقال اشاره کرد. در این میان، میدان المپیک به‌عنوان منطقه‌ای در حال توسعه و با حجم بالای پروژه‌های ساختمانی، بیش از دیگر مناطق در معرض تأثیر این سیاست‌ها قرار دارد.
ارزیابی اثرات سیاست‌های نوین مالیاتی بر بازار مسکن با تمرکز بر میدان المپیک
مطابق یافته‌های حاصل از پژوهش‌های اقتصادی در حوزه مسکن، مالیات بر بازدهی سرمایه مسکن در صورتی که به‌درستی طراحی و اجرا نشود، می‌تواند منجر به افزایش قیمت تمام‌شده ملک شود. زیرا سرمایه‌گذاران و سازندگان برای جبران مالیات پرداختی، آن را در قالب افزایش قیمت به خریداران منتقل می‌کنند. اما در مقابل، مالیات بر عایدی سرمایه، به‌ویژه در کوتاه‌مدت، نقش بازدارنده بر رفتارهای سوداگرانه دارد. در واقع، با وضع مالیات بر سود حاصل از خرید و فروش‌های کوتاه‌مدت، انگیزه برای ورود به بازار به قصد سودگیری کاهش یافته و این موضوع می‌تواند به ثبات نسبی در قیمت‌ها بینجامد. در مورد میدان المپیک، چنانچه این سیاست به‌درستی اجرا شود، باعث می‌شود که تقاضای مصرفی تقویت و سهم سوداگری کاهش یابد.
یکی از مهم‌ترین مزایای توسعه مالیات‌های هدفمند در حوزه املاک، کاهش فشار مالیاتی بر بنگاه‌های تولیدی و نیروی کار است. هنگامی که درآمدهای مالیاتی دولت از منابع غیرمولد مانند بازار املاک افزایش یابد، این امکان فراهم می‌شود که نرخ مالیات بر فعالیت‌های تولیدی کاهش یافته و در نتیجه، انگیزه‌های اشتغال‌زایی و تولید افزایش یابد. در این راستا، برآورد ظرفیت بالقوه مالیات بر بخش املاک و مستغلات کشور بسیار حائز اهمیت است. نتایج مدل‌سازی‌های صورت‌گرفته حاکی از آن است که ظرفیت بالقوه مالیات بر اجاره املاک در تهران رقمی معادل 1.3 هزار میلیارد ریال و مالیات بر نقل و انتقال معادل 32 هزار میلیارد ریال است. همچنین، مالیات بر کل ارزش افزوده ساختمان و مستغلات در سطح کشور ظرفیت 70 هزار میلیارد ریالی دارد.
برآورد ظرفیت بالقوه مالیاتی در بخش املاک و آثار آن بر عرضه و تقاضای مسکن در میدان المپیک
در مورد مالیات بر خانه‌های خالی، برآوردها نشان می‌دهد که تنها در سال نخست اجرای این سیاست، امکان تحقق 2.3 هزار میلیارد ریال درآمد در کلان‌شهرها وجود دارد. در منطقه میدان المپیک، به دلیل توسعه شتاب‌زده ساخت‌وساز در چند سال اخیر، واحدهای خالی از سکنه به‌ویژه در برج‌های نوساز و مجتمع‌های بزرگ به وفور مشاهده می‌شود. این واحدها که در برخی موارد توسط اشخاص حقیقی یا شرکت‌های ساختمانی به‌عنوان دارایی راکد نگهداری می‌شوند، مستعد مشمولیت در طرح مالیات بر خانه‌های خالی هستند. هدف از اجرای این سیاست، جلوگیری از احتکار مسکن و ترغیب مالکان به عرضه ملک در بازار اجاره یا فروش است.
در صورت موفقیت در اجرای این سیاست در میدان المپیک، می‌توان انتظار داشت بخشی از واحدهای خالی به بازار عرضه شده و در نتیجه، تقاضای مصرفی خانوارهای متوسط پاسخ داده شود. از سوی دیگر، باید به این نکته مهم نیز توجه داشت که اجرای سیاست‌های مالیاتی در بازار املاک نباید به گونه‌ای باشد که انگیزه سرمایه‌گذاری سالم در بخش مسکن را از بین ببرد. در واقع، مسکن علاوه بر کالای مصرفی، یک دارایی سرمایه‌ای نیز به شمار می‌رود و سازندگان و سرمایه‌گذاران نقش مهمی در تأمین عرضه مسکن دارند. بنابراین، سیاست‌گذاری مالیاتی باید به‌گونه‌ای باشد که میان کنترل سوداگری و حمایت از عرضه واقعی، تعادل برقرار گردد. ارائه معافیت مالیاتی به واحدهایی که در مدت معینی از ساخت، عرضه می‌شوند، یا واحدهایی که به خانوارهای کم‌درآمد اجاره داده می‌شوند، می‌تواند یکی از ابزارهای مؤثر در ایجاد این تعادل باشد.
راهبردهای پیشنهادی برای خریداران آپارتمان در میدان المپیک در چارچوب تحولات اقتصادی و مالیاتی
خریداران آپارتمان در میدان المپیک نیز باید در تصمیم‌گیری‌های خود نسبت به این تحولات آگاه باشند. تحلیل قیمت منطقه در مقایسه با سایر مناطق غرب تهران، ارزیابی سازندگان، بررسی سند مالکیت، وضعیت مجوزهای ساخت، و نیز آینده‌نگری نسبت به طرح‌های شهری و حمل‌ونقل در این منطقه، از جمله عوامل کلیدی در تصمیم‌گیری خرید به‌شمار می‌رود. همچنین، باید توجه داشت که تغییرات قوانین مالیاتی می‌تواند بر هزینه‌های نگهداری ملک، میزان اجاره‌بهای دریافتی، و در نهایت بازده سرمایه‌گذاری تأثیرگذار باشد. در مجموع، میدان المپیک تهران به‌عنوان یکی از قطب‌های نوظهور بازار مسکن پایتخت، از جذابیت‌های متعددی برخوردار است.
توسعه فیزیکی منطقه، پروژه‌های بزرگ شهری، موقعیت جغرافیایی مناسب و آینده روشن از منظر رشد قیمت، عواملی هستند که میدان المپیک را به گزینه‌ای مناسب برای خریداران مصرفی و سرمایه‌گذاران بلندمدت تبدیل کرده‌اند. تغییرات در نظام مالیاتی املاک، ورود به این بازار را نیازمند تحلیل دقیق‌تر کرده است. دولت نیز باید در کنار اخذ مالیات، نسبت به بهبود کیفیت خدمات عمومی در این منطقه اقدام کرده و از منابع حاصل برای توسعه حمل‌ونقل، بهداشت، آموزش و فضاهای عمومی استفاده نماید. در پایان می‌توان گفت که سیاست‌گذاری مالیاتی کارآمد در بخش املاک و مسکن، در صورتی که مبتنی بر الگوهای جهانی و شرایط بومی باشد، می‌تواند هم به توسعه پایدار شهری کمک کند و هم موجب بازتوزیع درآمد، کاهش سوداگری و ایجاد منابع مالی پایدار برای دولت‌ها شود.